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养老万博ManBetX电脑版地产项目如何进行策划?

  养老地产策划是贯穿养老地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。从广义来说,养老地产策划主要包括:项目的前期定位策划(即养老地产开发项目的可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等)、项目的整合推广策划(包括项目的VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等)、项目的销售招商策划(包括售楼人员培训,销售手册的编制,分阶段销售价格的确定等,项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划)等。

  前期策划阶段要开展大量调研工作,大量的具体工作集中在“调”方面,而“研”却是核心成果。为了给后面规划设计工作铺平道路,在调研阶段应该从市场研究(专业公司或自有部门)、产品研究(综合性的开发部门与概预算部门)等两个方面进行。因此,项目公司、投资单位、营销单位、运营单位四位一体亲自参与市场调研,在对当地市场有深刻理解的基础上,为项目定位提供精准的一手资料和数据。

  (1)研究市场容量及城市发展:城区人口有多少,老年人口数量与结构、消费能力如何,研究周边区域同类型项目的开发与运营状况,是否有辐射影响市场,市场属于刚性需求、半刚性需求还是轻刚性需求,城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展等。

  (2)研究市场价格:周边区域以“养生、养老、健康”为主题的项目销售价格如何,不同产品价格差异;要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。除意向地块所在区域外,还应增加其他同类型城市同类型产品的价格研究,以及当地高品质楼盘销售价格如何,不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异,了解背后的真实价格。若带装修销售,要了解竞品的真实装修成本,客户接受程度如何;可以卖多少钱、成本如何。

  (3)研究客户群体:城市中老年人群有什么样的养老服务需求,养老观念如何,接受社会化养老服务的意愿度如何,存款如何,有影响力、有钱人有多少,在哪里,怎样的人才会来购买我们的产品,是否能够倾销。

  (1)研究竞争对手的产品:研究当地竞争对手规划什么产品,各类产品比例如何,去化情况如何--特别是销售好、运营平稳的项目。

  (2)研究客户对产品的需求:研究目标客户对养老地产有什么需求,包括建筑风格、面积段、间隔、使用功能、适老化细节、无障碍设计等,是否存在哪些忌讳,当地有什么特别的地方规定。

  (3)研究自身产品的竞争力:养老地产产品是否是当地稀缺产品,面积段是否适合大部分的客户购买,当地居住习惯(喜欢大家族多代同堂还是其他),对比竞争对手是否有竞争力,最核心的是产品是否有倾销的竞争力。

  为了减少项目的不可预见性,万博ManBetX电脑版在调研工作中还应注意了解城市的气候、温差(是否需要采暖);地理、地质(通常承载力、湿陷性黄土、中、强风化层状况等基础问题);建材、劳务成本;市政配套情况与可能性;以及地块自身的不利因素等。

  项目定位工作是养老地产开发过程中的关键环节,产品能否为市场所接受、能否实现土地的最大价值、能否为企业与项目树立品牌、能否降低和控制开发风险,这些问题都将在项目定位阶段完成。

  项目定位工作的重点在于:对未来市场具备前瞻性,对城市发展有深入的研究,对城市文化的研究,对项目盈利模式有清醒的认识,确定企业的发展战略(赚笔钱就走,万博ManBetX电脑版还是依托品牌长期发展)。

  为求项目成功,项目定位工作是需要时间与资金投入的,通过专业性的对市场与项目进行研究,发掘项目潜在风险并研判其程度。在这个过程中有一些应该注意的问题:

  1.当代经济社会的发展是一个资讯的时代、专业化的时代,各种咨询公司、调研公司和营销公司的存在,在投资活动中起着不可忽视的作用。在聘请专业服务公司的同时,发展商应全程对其工作进行监督与配合,利用其专业的方式与较强的调研执行力,完成项目的前期调研工作。开发商应该对调研成果的分析应理性,不是通过“市场调研报告+项目SWOT分析+华丽的形容词”进行渲染就可以将投资可行性描述清楚的。

  2.项目定位虽然在整个开发过程中投入的时间与资金最少,却是项目开发的根本,是项目投资盈利的保障。项目定位阶段应完成项目档次、品质定位;项目核心竞争力定位(概念、配套、细节、卖点、价格);项目目标客户群定位;项目盈利状况与可控风险程度分析等重要工作。

  养老地产企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩的大楼盘相继出现,竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下,养老地产策划就更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。万博ManBetX电脑版

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